가족 간 부동산 거래 시 유의사항 알아보기
부동산 시장이 계속 침체되면서 직거래를 통한 거래가 꾸준히 늘고 있다.
플랫폼이 다양화되면서 중개수수료를 절감하는 방법으로 활용되고 있지만, 시세보다 수억 원 낮은 계약가격의 고가 아파트는 특수관계인과의 거래일 가능성이 높다.
최근 거래절벽과 낮은 호가로 인해 적절한 매도 타이밍을 놓치고 자녀에게 증여를 고려하는 부모들이 많다.
하지만 국세청은 이러한 가족 간의 부동산 거래를 일반적인 사항으로 간주하지 않고 우선 증여로 간주하기 때문에 주의해야 할 사항을 자세히 살펴보도록 하자.
세법상 가족이란 혼인신고를 하거나 사실혼 관계에 있는 배우자와 친자녀, 친자녀 또는 친자녀나 입양자녀를 말합니다.
또한 배우자의 직계비속도 포함됩니다.
따라서 이 범위 내에서 이루어지는 금융거래나 부동산 계약에는 다양한 규정이 적용됩니다.
예를 들어 부모와 자녀 간에 주택을 매매하는 경우 증여가 아닌 정상적인 매매로 인정되는지 확인하기 위해 여러 가지 사항을 확인해야 합니다.
이를 확인하지 않고 중개수수료를 아끼려 하거나 시세보다 낮은 가격으로 매매하려 하면 결국 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
특수관계인과의 계약내용이 주변지역의 일반적 거래가격과 현저히 다를 경우 국세청은 이를 양도소득세를 회피하는 방법으로 보고 있습니다.
여기서 시가라 함은 거래일을 기준으로 최근 6개월간의 사례를 토대로 해당 부동산의 면적이나 층수와 가장 유사한 가격을 말합니다.
이와 양도금액의 차이가 3억원 또는 시가의 5%를 초과할 경우 세무서에서는 양도소득세를 부과하게 됩니다.
따라서 가족 간의 부동산 거래는 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액을 적용하여 진행하는 것이 좋습니다.
증여세의 경우 과세기준을 기준으로 5억원 이상 10억원까지는 30%, 10억원 이상 30억원까지는 40%, 30억원 초과에는 50%가 적용됩니다.
거래금액이 3억원 또는 세법에서 정한 시세의 30%를 초과하고 이익이 있는 경우에는 이익을 발생시킨 자에게 세금이 부과됩니다.
불법적인 방법으로 증여할 의도가 있었음이 추가로 발견되는 경우 추가세 부담이 부과될 수도 있습니다.
예를 들어 일반적으로 12억원에 거래되는 부모의 집을 자녀가 7억원에 매수하는 경우 이를 저가양도로 정의하고 기준금액 범위를 벗어나므로 매수한 자녀에게 증여세가 부과됩니다.
9억원을 증여한 경우, 그 차액인 3억원은 증여로 간주되지만, 기준금액 이내이므로 관련된 세무 문제는 발생하지 않습니다.
부모와 자녀 등 가족 간의 부동산 거래 계약이 적법하다는 것을 입증하기 위한 몇 가지 조건이 있습니다.
첫째, 이미 과세 또는 신고된 소득으로 재산을 교환하거나 대금을 지불한 것이 명확해야 하며, 상속 또는 증여받은 재산으로 대금을 지불한 것이어야 합니다.
또한 소유한 자산을 처분하여 대금을 지불한 경우 또는 금융기관 등에서 대출을 받아 대금을 담보로 지불한 경우여야 합니다.
즉, 주택 등을 인수할 때 출처가 명확히 확인된 돈으로 지급을 완료한 경우만 정상적인 거래로 간주되므로 나중에 돈을 갚겠다고 약속하는 신용거래나 할부거래는 인정되지 않습니다.
따라서 가족끼리 부동산을 거래할 때는 표준매매계약서를 작성하고 실제 지불 및 영수증에 대한 명확한 증거를 남겨야 문제가 발생하지 않습니다.
은행 송금 내역 및 매수 금액에 대한 소득 등의 금융거래 증빙을 확인할 수 있어야 합니다.
가족에게 돈을 빌렸다면 약속어음 등의 증거를 남기고 매달 적정 금액의 이자를 납부해야 합니다.
또한 정부에서 시세에 맞지 않는 불공정 거래를 방지하기 위한 조치를 취하고 있으므로 세금을 절약하기 위해 사전에 주택의 정확한 가격을 아는 것이 중요합니다.
그 후 발생할 수 있는 세금을 계산하여 개인 상황에 맞게 증여나 양도를 적절히 선택하거나 두 가지를 섞은 부담 증여를 고려하세요.